2025年4月8日，西雅图中文电台美国故事栏目专访了全美排名第十九的房地产公司——John L. Scott的总裁、第三代领导人John Lennox Scott先生。Lennox分享了该公司94年来的发展历程、创新战略及其致力于公平住房和社会公益的使命。他深入分析了太平洋西北地区的房地产趋势、AI与大数据在行业中的应用，并就首次购房者的挑战和豪宅市场的未来提供了专业见解。

美国故事：房地产泰斗解读西雅图地区房地产市场——专访John L Scott公司总裁John Lennox Scott （2025年04月09日，主持：小元，嘉宾：John Lennox Scott, 翻译：Linus Lu）

小元：
亲爱的听众朋友，晚上好，欢迎收听西雅图中文电台《美国故事》栏目，我是小元。今天我们非常荣幸地请到两位嘉宾，其中一位是John L. Scott房地产公司的总裁，也是这家拥有90多年历史的家族企业的第三代领导人——John Lennox Scott先生。欢迎您，Lennox！

在正式开始之前，我们先简单介绍一下Lennox先生：Lennox先生是John L. Scott公司的第三代掌门人，这家公司是由他的祖父于1931年创办的。从1981年起，Lennox开始全面接管这家总部位于美国西北部的公司。目前，John L. Scott公司在华盛顿州、俄勒冈州、爱达荷州和北加州设有自营和加盟的办公室，拥有超过3,500名房地产经纪人，年销售额超过125亿美元。

Lennox先生积极投身于公平住房和多元化倡议。他不仅通过公司自主开发的“合作伙伴计划”吸引来自不同背景的人才进入房地产行业，还作为全美房地产经纪人协会董事会成员，致力于推动行业的包容与多元化发展。今天我们非常荣幸能请到Lennox先生亲临直播间。

John Lennox Scott (通过翻译陆秋霖Linus Lu，下同）：
很高兴今晚能来到这个节目，谢谢你们的邀请。感谢刚才的介绍，也感谢Linus今晚担任翻译。

小元：
我们也非常感谢陆秋霖先生担任今晚的翻译。陆先生本身也是John L. Scott公司的优秀经纪人。

我们都知道John L. Scott是一家有着90多年历史的家族企业。Lennox先生，能不能请您和我们分享一下公司这些年的发展历程？又是什么让这家公司在今天如此特别、如此成功？

John Lennox Scott：
谢谢你的提问，也谢谢Linus的翻译。他不仅是翻译，也是我们公司的经纪人。我是家族的第三代领导人，我的女儿将成为第四代接班人。我们的公司已经走过94年，这94年中，正是靠大家的共同努力，才成就了今天的传承和影响力。

我们在房地产行业追求的是“交易卓越”，但更高的使命，是“以奉献为人生方式”。这意味着我们不仅要为买卖双方提供服务，更要彼此支持、回馈社会。我们通过John L. Scott基金会，为我们所服务的三个州17家儿童医院举办筹款活动，帮助孩子们早日康复回家。而我们在商业中学到的奉献精神，也带回家中，影响着家庭、朋友和社区。

小元：
那在John L. Scott的发展历程中，您最引以为傲的一些重要里程碑是什么？

John Lennox Scott：
我最自豪的，是我们创造出一个充满正能量的环境。作为房地产人，这是一个充满“全情投入”的行业，我们有机会尽全力帮助客户实现他们的梦想，同时也不断成长学习。我为这种环境、这种文化感到骄傲。

小元：
John L. Scott公司目前在全国排名第十九，对吗？

John Lennox Scott：
是的，我们非常自豪能在全国房地产公司中排名第十九（独立公司中）。更值得一提的是，在前20名中，我们的经纪人个人产能排名全国第三，这说明我们的团队凝聚力和专业度非常高。

小元：
那您如何看待在这样一个竞争激烈的市场中，公司是如何持续创新并发展壮大的？

John Lennox Scott：
这和“专注”密切相关。我们公司倡导“积极、主动、高效的家庭团队文化”。我们遵循一个理念：“关键少数，重要多数”。每天我们可以做很多事，但我们作为高管团队只聚焦一到两个核心目标，然后每月定期召开会议，持续追踪这些关键点，比如如何更好地服务买家和卖家、提升经纪人与客户的关系等等。

我们还将西北地区划分为40个子市场，每月都会对这些市场进行详细分析，包括销售强度、库存变化、市场周期等。我个人每周阅读7份简报、收听播客、并将有用信息发给团队成员，我们一直在讨论如何“从优秀走向卓越”，不断提升服务水平。

小元：
那么，您怎么看目前太平洋西北地区的房地产市场状况？

John Lennox Scott：
西雅图及普吉特湾地区是全美最强劲的市场之一，主要驱动因素就是“就业增长”。我们这里拥有强大的科技公司，这些企业不断招聘、扩张业务，从移动通信、云计算到现在的人工智能，每一波技术浪潮都推动着本地房地产市场的发展。

虽然利率波动会对市场节奏产生一些影响，但就业增长才是决定市场长期走向的核心。目前我们从疫情前的“超级强劲”，下降两档到“强劲”，但仍然是正向的市场。

小元：
那如果美国出现经济衰退，您认为本地区的房价会受到多大影响？

John Lennox Scott：
我们的市场紧邻就业中心，如东区、南金县、斯诺霍米什县，这些地方不仅依赖单一行业，还拥有AI和云计算这类长期增长产业支撑。虽然某些行业会有裁员，但整体而言，我们的市场非常有活力，因此还得继续观察整体形势的发展。

小元：
那您怎么看当前房价和房源库存的趋势？

John Lennox Scott：
我们每年会制作一个“六阶段房市周期图”，每年都几乎按相同模式运作：1月初库存最低，而买家在节后大量涌入市场，因此前3个月是房价涨幅最大的时期。之后新上市房源增多，库存逐步累积，到9月1日达到年内最高。

我们还发布按价格区间细分的市场报告，并设计了一个“销售活跃度指标”，可预测房屋在前30天成交的可能性，并指示价格压力的方向。比如年初活跃度上升两个等级，到了4月和7月分别下降一级，但只要买卖双方在相同市场时机交易，仍是明智的决策。

小元：
那在您看来，现在的买家和卖家面临的最大挑战是什么？

John Lennox Scott：
对于买家来说，最大的挑战是“可负担性”。自疫情以来房价上涨，加上库存紧张，令购房难度加大。卖家则分为两种：一种拥有3%低利率房贷，不愿转让，只有发生重大生活事件才会卖房；另一种则拥有大量房产净值，没有限制，会在市场上出售房产。前者导致房源短缺约10%-20%，而新移民和本地刚需买家依然强劲，因此市场压力始终存在。

小元：
我们知道您是在Bellevue长大的，并在Newport高中就读，您对那段时光有什么特别的回忆？

John Lennox Scott：
那是个非常棒的成长环境。我从10岁就参与家族公司，比如帮忙刷广告牌、做园艺工作。我上的是Newport高中和华盛顿大学，这里是我的家乡。Bellevue的教育系统一流，滑雪、湖泊等自然资源丰富，一切都很完美。

(Newport High School)

小元：
听说您还曾是学校足球队的守门员，现在还会和当年的队友见面吗？

John Lennox Scott：
当然会！我们从小学、中学、高中都是同一批人，前不久我们刚举办了同学会，足球队11个人来了9个。我们一起回忆上学时的点滴，那真是太棒了。

小元：
我们回到之前的问题——关于当前市场中买卖双方所面临的挑战。

John Lennox Scott：
是的，让我们继续这个话题。这次的市场非常特殊，通常当利率从3%升到现在的7%，市场会降温，房价也会回落。但这次并没有出现这种情况，原因就在于房源减少，而买家的需求依然强劲，从而支撑了房价，并带来上升压力。在整个普吉特湾地区，尤其是价格适中的房源依然供不应求。未来几年，我们预计这一趋势还会继续，尤其是在中等价位到高端市场，房源供应仍会紧张。

小元：
那您认为科技是如何改善买卖双方的购房体验的呢？

John Lennox Scott：
过去30年我们见证了房地产行业的技术演变，从互联网到移动技术，现在进入人工智能时代。我们有一句话：“如果不是即时的，那就还不够快。”AI正是将“实际智能”与科技结合，推动服务不断提速。

我第一次接触AI这个概念是在1968年的电影《2001太空漫游》中，第二年人类登月，还有《未来的震撼》这本书出版。从那时开始，我们就预见了技术一步步改变人类生活，特别是在房地产营销、沟通和信息获取方面的变革。

对于买家来说，现在可以即时查看所有在售房源；而卖家则能将自己的房屋全面曝光在所有平台和买家面前。这种即时连接极大地提升了效率。

小元：
那您怎么看AI和大数据在现代房地产中的作用？John L. Scott公司目前是如何使用它们的？

John Lennox Scott：
我们一直在为AI的应用做准备。过去，从签订购房合同到交易完成，可能需要35到45天。现在我们已经将流程压缩到了10天。而未来在AI的帮助下，我们可能会做到“一日成交”。

还有一个例子，我们现在不只是为买家提供“预批准”贷款，而是帮助他们提前完成“全额审核”（fully underwritten），这为卖家提供了更高的确定性。目前我们已经为很多买家提供这样的服务，而未来，在AI的推动下，这将成为常态。

小元：
我们知道很多投资人最近也在关注西雅图及周边的房地产市场，您认为这片区域对房地产投资人来说，有哪些特别吸引力的地方？

John Lennox Scott：
投资人会看几个关键因素：首先是“就业增长”，其次是“学区质量”。学区越好，房产的升值潜力就越大。此外，这里有众多大型企业，总部云集，自然环境也极其优美——这些都是西雅图地区成为优质投资市场的重要原因。

小元：
欢迎继续收听我们《美国故事》节目的直播。今天我们非常荣幸邀请到全美排名第十九的房地产公司——John L. Scott的总裁Lennox Scott先生。今天其实还有一条突发新闻，就是特朗普总统宣布暂停对其他国家的关税，仅对中国维持125%的高关税。Lennox，您怎么看这个政策对我们西雅图市场的影响？

John Lennox Scott：
我认为，这个关税调整是为了实现贸易的“对等”，从而使全球贸易更加平衡。长期来看，这对美国是有利的，也可能对全球贸易带来积极影响。

至于中美贸易，由于涉及面更广、议题更复杂，可能需要更长时间谈判。不过希望随着协商推进，能带来正面的结果。

目前，我们看到东区市场的购房者，尤其是那些在股市中投资的人，出现了一些观望情绪。但这种短暂的波动往往也伴随着机会。市场会重新稳定下来，就像我们过去每次经历动荡时一样。

小元：
谢谢您的解读。那您怎么看未来几年豪宅市场的发展趋势？

John Lennox Scott：
豪宅市场的形成其实是房价逐级上升的结果。在中等价位市场活跃之后，我们也看到越来越多的高端产品进入市场。未来，一些允许建“附加住宅单元”（ADU）的地块，会带来更多“劳动力住房”，有助于缓解中端市场的压力。而高端市场，尤其是靠近就业中心的区域，一直都非常具有吸引力。

小元：
现在正值2025年春季房市旺季，我们特别想请您介绍一下，John L. Scott公司在帮助卖家准备上市方面的“market ready program”，也就是“上市即就绪”计划。这个流程具体是怎样的？

John Lennox Scott：
当然。我们一直强调“上市第一天即就绪（Market Ready Day One）”。在如今的科技环境下，房子一上线，就立刻出现在买家和经纪人的面前。因此，我们帮助卖家提前做好五个方面的准备：房屋本身、院子、营销策略、定价策略，以及选对代表他们的经纪人。

举个例子，房屋方面可能需要布置、粉刷墙面、清洗地毯、打扫厨房和卫生间——让房子在第一印象中就打动人心。我们会与卖家密切合作，展示房屋的最佳状态。

再说说院子。院子是房产展示中最容易被忽视但非常重要的部分。买家还没进门，就会被门前的草坪、花坛和整洁程度影响感受。投资美化前院是最划算的投入之一。

小元：
Lennox，听说您小时候还为要卖房的客户打理院子？可以讲讲那段往事吗？

John Lennox Scott：
当然可以！大概50年前，我经常帮一些搬出城的客户修整院子。通常需要花上一整天时间，还得叫上两个帮手一起才能搞定。有意思的是，我从来没拿到过“每周回来割草”的那种轻松活，因为房子很快就卖掉了（笑）。这也说明，一个有吸引力的门面，确实能带来很好的销售效果。

另外三个关键要素是：定价合理——我们会提供详尽的市场分析；营销得当——确保信息覆盖到所有买家和经纪人；还有，选择一位合适的经纪人，代表你展现房产的最大价值。

小元：
由于时间关系，今天的节目也接近尾声。我们再次感谢John L. Scott公司总裁Lennox Scott先生做客《美国故事》节目。最后一个问题，您能否给首次购房者一些建议？

John Lennox Scott：
当然。对于首次购房者来说，我建议一定要和专业经纪人深入沟通，了解市场情况，明确贷款资格。我们有一份“买家建议指南”，列出购房合同中的八项关键内容，帮助买家做好准备。经纪人可以协助你完成这些流程，让你顺利进入房市。

小元：
那是不是还得先“努力赚钱”？

John Lennox Scott：
（笑）确实如此！

小元：
再次感谢Lennox先生今晚做客我们的节目，也感谢听众朋友的收听，我们下期《美国故事》再见！